Planejar manutenção é fácil? Como poderemos buscar resultados?

Considerações para facilitar o seu trabalho de planejamento da manutenção predial.

1.  Estrutura Predial e Acabamentos da Fachada

1.1 Estrutura Predial e Fachada:

Realizar as inspeção sistemáticas - mensal; trimestral; semestral e anual.

O que e como observar: Lajes, vigas e pilares. Iniciar pelas garagens, subsolos, telhado, andares. Buscar observar a existência de fissuras, trincas, esmagamento do concreto, pontos de oxidação que já estejam aparentes, entre outros. Observar as varandas e suas vigas, os pisos, diferenças de nível no piso.

Fachadas - revestimentos externos - avaliar fissuras, trincas, esmagamento do concreto, ponto de oxidação, reboco solto, entre outros, caso não consiga contratar uma empresa que alugue a inspeção por drone, busque conseguir um binóculo que lhe será mais fácil de realizar estas inspeções.

Nos casos de inspeções no telhado, mensalmente, deverão ser observadas as calhas, ralos, telhas, estrutura de madeira ou alvenaria, fixação das telhas e o revestimento. Avaliar ainda, o reservatório superior e as cisternas. Trimestralmente, incluir os itens da inspeção mensal e os elementos da fachada, platibanda, revestimento, pintura. Semestralmente, incluindo itens das inspeções mensais, trimestrais, assim como, observar as esquadrias vidros, estrutura, alumínio, madeira ou ferro, os aparelhos de ar condicionado que podem estar instalados nas fachadas, neste caso, uma importante observação no tipo de estrutura que estará sustentando os equipamentos. Quanto a inspeção anual, deverá envolver todos os itens anteriores, sempre com maior rigor nas avaliações, inclusive com a verificação das datas das últimas inspeções e se foram executadas manutenções corretivas no sistema predial.

Observações Importantes:

Os complexos prediais que possuem pintura nas fachadas, precisam acompanhar, sistematicamente, a vida útil da pintura, pois dependendo das condições climáticas e ambientais do lugar e do próprio material do revestimento/reboco, a vida útil poderá ser reduzida, assumido um período de 03 a 05 anos, entre as intervenções de pintura. A inspeção que melhor poderá contribuir é a Anual, sendo de acordo com as condições avaliadas, escolhida uma data para as pinturas futuras e as correções de fachadas.

Caso isso não ocorra, a pintura que é a proteção do revestimento, iniciará um processo de desgaste, iniciando as micro-fissuras, fissuras, trincas, infiltrações e, por fim, a simples pintura, torna-se uma grande obra de fachada. Os valores mais que dobram, o tempo da obra idem. 

Já os complexos prediais que possuem pastilha na fachada, devem ter o procedimento de lavagem das pastilhas, martelinho de percussão para conhecer o real estado do revestimento, substituição de partes soltas, limpeza e rejuntamento. Este procedimento não deverá exceder os 05 anos entre uma manutenção e a próxima.

2. Como desenvolver o serviço de planejamento no seu complexo predial:

Será necessário que você busque descrever detalhadamente, cada componente deste sistema, quanto mais detalhado melhor:

2.1 Questionamentos Gerais:

• Qual é a atual composição arquitetônica dos prédios?
• Quais são os seus elementos construtivos?
• Quantos andares o prédio possui?
• Qual o tipo de fundação dos prédios (sapatas diretas, estacas)?
• Qual o tipo de estrutura dos prédios (laje, estrutura de concreto com pilares e vigas)?
• Qual o tipo de revestimento das fachadas?
• Qual o tipo de esquadrias utilizadas nas fachadas (madeira, alumínio, ferro)?
• Qual o tipo de revestimento interno para paredes?
• Qual o tipo de revestimento interno para pisos?
• Qual o tipo de pintura interna foi utilizado?
• Qual o tipo de instalação hidráulica foi utilizada (tubos de PVC com rosca, com cola, galvanizado, cobre)?

2.2 Questionamentos em todos os demais sistemas:

2.2.1 Sistema de Distribuição Elétrica

• Qual o tipo de entrada da energia no complexo predial?
• Qual é o sistema de distribuição interno da energia?
• Existem quadros de força e de luz?
• Descrever todo o sistema elétrico predial?
• Qual o tipo de instalação? Aparente? Embutida? 127V?  220V? 380V?

2.2.2 Sistema de Distribuição Hidráulica:

• Possui cisternas?
• Qual tipo? Concreto? Material Plástico? Impermeabilizada?
• Possui reservatório superior? Concreto? Material Plástico? Impermeabilizada?
• Como está sendo realizada a distribuição hidráulica?
• Quais são os materiais empregados?
• O complexo predial possui hidrômetro?
• Quais são os tipos de alimentação? Concessionária? Caminhão? Poço?
• O barrilete possui qual diâmetro? As colunas? Os ramais de distribuição?
• Quantas são as colunas de alimentação?
• Existe coluna para água quente?

2.2.3 Sistema de Refrigeração:

• Central de refrigeração?
• Fan coil?
• Split?
• Aparelhos de janela?
• Limpeza dos filtros a cada X dias?
• Detalhes do procedimento de manutenção? Limpeza, medição da amperagem, verificação dos rolamentos, dos motores, do ventilador, da carga de gás etc...verificação da fixação dos aparelhos.

Por sua vez, todos os componentes e sistemas prediais precisam ser tagueados, projetados segundo o contexto de sua instalação, cuidadosamente planejado se existe necessidade de preventivas, ou se o valor dos itens e a facilidade de substituição admitem a manutenção baseada em condições, ou seja, só existirá intervenção quando efetivamente foi identificada a sua necessidade.

Desejo a todos um bom início do planejamento do PPCGM em seu site. PPCGM - planejamento, programação, controle e gestão da manutenção.

Boa sorte,

Carlos de Souza Almeida

Diretor da Gestalent